Mikro- und Makrolage beschreiben den Standort von Immobilien. Nichts beeinflusst den Objektwert mehr als die Immobilienlage. Investoren prüfen den standortbedingten Immobilienwert deshalb vor der Investition per Standort- und Marktanalyse.

Neben dem aktuellen Wert des Objekts hängt die zukünftige Wertentwicklung von den jeweiligen Standortfaktoren ab. Das hat Auswirkungen auf die Mietpreisentwicklung und die zu erwartende Rendite. iFunded erklärt die wichtigsten Zusammenhänge zum Begriff Makrolage.

Mikro- & Makrostandort – eine Abgrenzung

Wie die Aktienanalyse beinhaltet die Standortanalyse von Immobilien je eine Mikro- und eine Makroanalyse. Die Präfixe Mikro- und Makro- stammen aus dem Griechischen. Ersteres bedeutet „klein“. Die wörtliche Übersetzung für das zweite Präfix lautet demgegenüber „groß“. Zusammengefasst analysieren Sie bei der Mikro- und Makroanalyse das engere und breitere Umfeld des Immobilienobjekts.

Wie sich Mikro- & Makrolage unterscheiden

Im Unterschied zum Mikrostandort bezieht sich die Makrolage auf das größere Umfeld. Dieses Großumfeld entspricht einem kommunalen Stadtraum oder vergleichbaren Großregionen. Im Gegensatz dazu liegt der Betrachtungsfokus bei der Mikroanalyse auf dem näheren Umfeld des Objekts. Anders als das Großumfeld berücksichtigt das Nahumfeld die Straße, das Viertel und die direkte Nachbarschaft Ihrer Immobilie.

Manche Kaufinteressenten machen vor der Investition in Immobilienobjekte den Fehler, eine der beiden Standortanalysen außer Acht zu lassen. Weil sowohl die Mikro- als auch Makrolage von Wohnungen und Häusern das Marktinteresse beeinflusst, lässt sich der Immobilienwert immer nur unter der Berücksichtigung beider Analysen einschätzen.

So beeinflussen Mikro- & Makrolage das Miet- & Kaufinteresse

Bei Wohnobjekten bestimmt die Lebenssituation der Kauf- und Mietinteressenten das Interesse an bestimmten Mikro- und Makrolagen. Für gewerbliche Immobilien hängt dieses Marktinteresse in vielen Fällen vermehrt von Makrofaktoren ab, weil die Makrolage die regionale Wirtschaftskraft und Entwicklungstendenz berücksichtigt.

Wie Mikro- und Makrolage das Marktinteresse im Hinblick auf Wohnimmobilien beeinflussen, lässt sich an Familien mit Kindern nachvollziehen. Diese Interessentengruppe zieht ungern in das Feierviertel einer Stadt. Hinsichtlich der Mikrolage kommt es diesen Interessenten außerdem oft auf Kindergärten und Schulen im Nahumfeld an.

Manche Standortentscheidungen basieren auf persönlichen Präferenzen. Das gilt beispielsweise für die Makroentscheidung zwischen Stadt und Land. Für Entscheidungen sind neben dem Alter die familiäre und berufliche Situation relevant.

Makroanalyse: Harte & weiche Standortfaktoren im Vergleich

Bei der Analyse der Makrolage unterscheiden Immobilienexperten zwischen harten und weichen Lagefaktoren. Diese Unterscheidung bezieht sich auf die Quantifizierbarkeit der betrachteten Umgebungsmerkmale.

Neben klar quantifizierbaren Faktoren wie der Wirtschaftskraft berücksichtigt die Makroanalyse auch Merkmale wie die politischen Verhältnisse in der jeweiligen Großregion. Diese weichen Faktoren gelten als emotionale Entscheidungsgrößen.

Unterschiede zwischen harten & weichen Lagefaktoren

Bei harten Lagefaktoren sind Größen wie die Immissionsbelastung des Großumfelds ein quantifizierbarer Faktor. Im Stadtumfeld ist diese Belastung immer höher als in ländlichen Regionen. Darüber hinaus zählen Merkmale wie das Flächenangebot, der Arbeitsmarkt und die Verkehrsanbindung zu den harten Standortfaktoren.

Während diese Lagefaktoren zu den objektiven Standortmerkmalen zählen, sind weiche Standortfaktoren immer subjektiv. Diese kaum quantifizierbaren Eigenschaften beinhalten Merkmale wie das Ansehen, das Lebensgefühl oder die Mentalität der betrachteten Region.

Anders als harte Standortfaktoren entscheiden weiche Lagemerkmale auf den ersten Blick weniger über den objektiven als subjektiven Immobilienwert. Deshalb beeinflussen sie Mieter und Investoren auf emotionaler Ebene und können sie dadurch zur Kauf- oder Mietentscheidung bewegen. Die Marktwertanalyse eines Immobilienobjekts ist daher kein rein objektives Unterfangen.

Worauf es bei der Makrolage einer Immobilie ankommt

Bei der Makroanalyse des Immobilienstandorts bewegen sich die meisten Immobilienexperten in den Grenzen einer Kommune. Das hat den Vorteil, dass sich die wichtigsten Betrachtungsfaktoren unmittelbar einholen lassen.

Den mitunter höchsten Einfluss auf den objektiven Immobilienwert haben Merkmale wie die

• Kaufkraft
• Bevölkerungsstruktur (unter anderem die demographischen Struktur und Migrationstendenz)
• Wirtschaftsentwicklung & -diversifizierung
• private & öffentliche Dienstleistungen
• Verkehrsinfrastruktur (unter anderem Bahnanbindung, Flughafen und Straßen)
• Kosten (unter anderem Steuersätze, kommunale Gebühren und Lohnniveaus)
• Arbeitsplatzangebote
• Versorgungsangebote (neben dem Einkaufsangebot die medizinische Infrastruktur)
• öffentlichen Einrichtungen (unter anderem Schulen, Ministerien, Verwaltungen und Gerichte)

Wie wichtig bestimmte Standortfaktoren für die Makroanalyse sind, hängt von der Art der Immobilie ab. Für Gewerbeimmobilien sind Standorte mit junger Bevölkerungstendenz beispielsweise attraktiver als solche mit Rentner-Haushalten, wodurch die Bevölkerungsstruktur in den Fokus rückt. Je jünger die Bevölkerung, desto höher ist die Kaufkraft. Weiche Standortfaktoren wie das Lebensgefühl sind dagegen eher für Wohnimmobilien relevant.

Negativfaktoren im Hinblick auf die Makrolage

Bei der Makroanalyse des Immobilienstandorts können Ihnen Standorteigenschaften begegnen, die einen negativen Einfluss auf den Marktwert haben. Für Investoren ist der Ausschluss solcher Negativfaktoren bei der Suche nach geeigneten Investments ein wichtiges Ziel.

Zu den erwähnenswertesten Negativfaktoren zählen

• steigende Arbeitslosigkeit innerhalb der Region.
• Anlagen wie Kraftwerke im betrachteten Großraum.
• hohe Verzugstendenzen.
• attraktivere Regionen in der Umgebung.

Alle negativen und positiven Faktoren finden im Standortprofil der Immobilie Berücksichtigung. Solche Profile geben nach eingehender Standortanalyse einen Überblick über alle lagerelevanten Faktoren und helfen Investoren bei der Kaufentscheidung.

Worauf Investoren bei der Makroanalyse achten

Privatpersonen hinterfragen vor der Investition in einen bestimmten Makrostandort idealerweise die eigene Lebenssituation inklusive Zukunftsplänen und persönlichen Wünschen. Das unterscheidet sie von Investoren, die bestimmte Makrolagen vor dem Hintergrund der Immobilienart und -größe betrachten.

Suchen Sie als Privatperson nach einer Single-Wohnung, kann Ihre Entscheidung abhängig von Ihrer Persönlichkeit auf ein Objekt in ländlicher Lage fallen. Da die meisten Singles lieber in der Stadt wohnen, besteht dort für Wohnungen dieser Art allerdings eine höhere Nachfrage. Dadurch versprechen entsprechende Objekte bei Vermietungsplänen höhere Mieteinnahmen.

Investoren richten sich dementsprechend nach den Präferenzen des Bevölkerungsdurchschnitts, wenn es um die Mikro- und Makrolage von Immobilien geht. Statt einer individuellen Präferenz steht für sie die allgemeine Nachfragetendenz im Betrachtungsmittelpunkt.

Diese Entwicklungstendenzen sind bei der Standortanalyse relevant

Damit der Immobilienkauf für Investoren zu einem kalkulierbaren Erfolg wird, müssen sie Entwicklungstendenzen und damit verbundene Preisentwicklungen bei der Makroanalyse berücksichtigen. Flächenumsätze und Transaktionsvolumina der vergangenen Jahre bilden hierzu eine Basis. Ebenso relevant sind kulturelle und wirtschaftliche Regionsentwicklungen sowie Leerstände und Zuzugszahlen.

Laut dem Morgenstadt-Index des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO) werden die renditestärksten Immobilien bis zum Jahr 2040 an Makrostandorten wie Karlsruhe, München und Freiburg stehen. Zu den 20 Top-Standorten gehören außerdem Städte wie Leipzig, Dresden und Bonn. Dasselbe gilt für Berlin und Hamburg.

Wieso aktuelle Spitzenreiter nicht gleich Zukunftsstandorte sind

Je konstanter sich positive Entwicklungstendenzen für bestimmte Großregionen darstellen, desto mehr lohnen diese Makrolagen für Investoren. Ob ein aktueller Top-Standort auch ein Zukunftsstandort sein wird, lässt sich durch die kontinuierliche Betrachtung von Zahlen wie der Leerstandsquote einschätzen. Laut Statistiken sinken die Leerstände in München in den vergangenen Jahren beispielsweise konstant, was auf erhöhte Nachfrage hinweist.

Je weniger Platz in einem bestimmten Großraum für Neubauten zur Verfügung steht, desto höher wird bei entsprechender Wirtschaftskraft die zukünftige Nachfrage. Wer an einem solchen Makrostandort eine Immobilie erwirbt, hat hohe Renditechancen. Wertsteigerungen und Mietrenditen sind in diesem Fall vorherzusehen. Nichtsdestotrotz ist nicht jeder aktuelle Top-Standort auch ein Zukunftsstandort.

Je mehr Fläche für Neubauten zur Verfügung steht, desto weniger lohnt an diesem Standort die Investition in Wohnungen und Häuser. Das Angebot wird hier unter Umständen steigen, wodurch sogar bei hoher Nachfrage viel Konkurrenz besteht. Darüber hinaus lassen sich für Lagen mit massivem Preisanstieg in Zukunft keine weiteren Wertsteigerungen rechtfertigen. Je teurer der Immobilienkauf in einer aktuellen Top-Region ist, desto unwahrscheinlicher ist bei hohem Neubauangebot die zukünftige Rendite.