“Die klassische Hausbank gibt es nicht mehr.”
Die eigene Hausbank der mittelständischen Projektentwickler und Bauträger war stets der erste Anlaufpunkt für Projektfinanzierungen. In der Vergangenheit haben diese Geschäftsbeziehungen 20 Jahre und länger bestanden. Aktuell wandelt sich das Bild aufgrund innovativer Finanzierungsplattformen und Lösungsanbieter. Welchen Nutzen bei dieser Entwicklung iFunded den Kunden bietet, erläutert Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer der iEstate GmbH.
Redaktion: iFunded bietet mittlerweile auch erstrangige Immobiliendarlehen an. Arbeiten Projektentwickler bei klassischen Bankdarlehen nicht eher mit ihrer Hausbank zusammen?
Stephan: Wenn sie noch einen engen Draht zu ihrer Hausbank haben, dann sicherlich. Die Realität ist: Die klassische Hausbank gibt es nicht mehr. Das liegt daran, dass die Banken in den vergangenen Jahren stark Personal abgebaut haben. Zusammen mit den Kundenberatern sind auch die Verbindungen zu ihren Kunden verschwunden.
Redaktion: Was charakterisiert eine Hausbankverbindung auf der Finanzierungsseite und wo liegen aus Ihrer Sicht die Stärken und Schwächen eben dieser Hausbankverbundenheit?
Stephan: Als besondere Stärke ist immer bei einer gewachsenen Bankbeziehung die Verbundenheit beider Partner, also Bank und Projektor, sowie Kenntnisse des unternehmerischen Wachstums mit all seinen Stärken und Schwächen sowie eine Vertrautheit der handelenden Personen außerhalb der üblichen Kennziffernanalyse zu nennen. Man kennt sich und kann auf Erfahrungswerte bei Kreditierungen zurückgreifen. Dadurch können Neufinanzierungswünsche leichter realisiert werden. Allerdings kommt dieses System oftmals an seine Grenzen, wenn der Unternehmer wächst und seine Kreditlinien aufbaut. Denn irgendwann ist die Eigenkapitalquote der Bank der limitierende Faktor bei noch größeren Finanzierungswünschen des Projektentwicklers. Die Bildung von Konsortialkrediten ist zwar meist unproblematisch, aber schon hier geht das Hausbankprinzip verloren. Es treten neue Verhandlungspartner in den Ring. Eine weitere Schwäche der Verbundenheit zur Hausbank ist der vernachlässigte Umgang mit seinem Pricing. Der Wettbewerb ist in diesem Modell natürlich extrem eingeschränkt.
Redaktion: Welchen Nutzen haben Projektentwickler, wenn sie ihre Immobilienprojekte über iFunded finanzieren?
Stephan: Wir konzentrieren uns längst nicht mehr allein auf das Bereitstellen von Mezzaninkapital. Das wäre auch zu kurz gedacht. Wir streben im Interesse unserer Mandanten eine gesamtheitliche Finanzierungsbetrachtung an und kümmern uns um die Umsetzung der Gesamtfinanzierungsstruktur der Projektseite bis zur Umsetzung bzw. Auszahlung. Wir betreuen also die Projektfinanzierung vom erstrangigen Senior-Loan, dem klassischen Zweitrang und der Mezzanin-Tranche.
Redaktion: Also eben auch um das klassische Bankdarlehen?
Stephan: Genau, wir vermitteln auch erstrangige Immobiliendarlehen. Auf unserer Matchingplattform bringen wir Projektentwickler und Banken zusammen. Das ist ein klarer Mehrwert. Wenn die Finanzierung über die Bank nicht ausreicht, helfen wir, Mezzaninkapital zu beschaffen, um die Finanzierungslücke zu schließen. Dafür haben wir erfahrene Ex-Banker in unserem Team, die eben in diesem Segment schon sehr lange tätig sind und ihr langjähriges Banknetzwerk nutzen.
Redaktion: Was ist also dann speziell der Nutzen für den Projektentwickler?
Stephan: Wir schaffen Wettbewerb für unsere Kunden und bieten ihm so die besten Preise und Konditionen. Wir sind niemandem verpflichtet und frei in der Wahl der Finanzierungspartner. Bindende Rahmenverträge oder ähnliche Abhängigkeiten gibt es nicht.
Redaktion: Wie groß ist denn bei den Projektentwicklern das Interesse, die gesamte Projektfinanzierung aus der Hand zu geben?
Stephan: Sehr große Projektentwickler haben ihre eigene Abteilung, die sich um die Finanzierung von Projekten kümmert. Die brauchen uns nicht unbedingt bei der Umsetzung eines operativen Finanzierungsprozesses – hier besteht unser Mehrwert bei der Erschließung neuer Bankkreditlinien aus unserem Netzwerk und auch dem Aufzeigen neuer Finanzierungswege. Als unabhängige digitale Vermittlungsplattform haben wir auch Zugang zu ausländischen Banken, die auf den deutschen Markt vordringen wollen und dadurch unter Umständen bessere Konditionen als die lokalen Banken anbieten können. Außerdem bieten wir ein Netzwerk zu Versicherungen, die ebenfalls Fremdkapital vergeben, aber oftmals einen höheren Beleihungsauslauf als eine Bank bieten können. Der typische, etwas kleinere, mittelständische Projektentwickler hat für die Finanzierung meist niemanden selbst im Team und ist daher für die externe Ausgliederung des Finanzierungsprozesses dankbar. Hier laufen wir mit unserem Angebot als ausgelagerte Finanzierungsabteilung des Kunden offene Türen ein.
Redaktion: Vielen Dank für das Gespräch!