Wieso die Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf von Bedeutung ist

Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um einen Grundbucheintrag, der den Anspruch eines Grundstückkäufers bis zum endgültigen Übertrag des Eigentums absichert. Damit ist die Auflassungsvormerkung per Definition eine vertragliche Vorreservierung, die den Besitzerwechsel einer Immobilie ankündigt. Diese notarielle Eintragung ist als Sicherheitsinstrument in §883 des BGB geregelt. Die Auflassungsvormerkung stellt in Abteilung II des Grundbuchs den zweithäufigsten Eintrag dar.

Auflassungsvormerkungen sichern Immobilienkäufer ab

Die Auflassungsvormerkung ist für Immobilienkäufer ein Weg, den Eigentumsanspruch an einer Immobilie schon vor dem endgültigen Grundbucheintrag abzusichern. Das Sicherheitsinstrument entspricht einem vorübergehenden Grundbucheintrag zur Ankündigung einer vereinbarten Kaufabwicklung. Der aktuelle Immobilieneigentümer sichert dem Käufer darin unter den kaufvertraglich geregelten Bedingungen den Immobilienbesitz zu, obwohl der Kaufpreis bislang nicht entrichtet wurde. Dadurch kann der Käufer den vereinbarten Preis nach der endgültigen Eigentumsüberschreibung entrichten, ohne um die Kaufabwicklung fürchten zu müssen.

Rechtsansprüche der Auflassungsvormerkung: Was ist das Grundpfandrecht?

Insbesondere für den Kauf einer Bauträgerimmobilie hat die Auflassungsvormerkung Bedeutung bei der Interessenabwicklung. Die Voranmeldung des geplanten Besitzerwechsels schließt aus, dass der Verkäufer die Immobilie gleichzeitig an mehrere Personen verkauft. Außerdem lassen sich Grundstücke mit notarieller Auflassungsvormerkung nicht beleihen. Der eingetragene Käufer muss das Grundpfandrecht nicht gegen sich gelten lassen und darf Ansprüche der Forderungssicherung laut §888 des BGB löschen.

Zum Grundpfandrecht zählen sämtliche Pfandrechte, die das Grundstück mit Ansprüchen der Forderungssicherung belegen. Falls sich der Immobilienverkäufer beispielsweise verschuldet, verliert das Zwangsvollstreckungsrecht im Hinblick auf auflassungsvorbemerkte Grundstücke an Gültigkeit. Somit sichern sich vorangemeldete Immobilienkäufer durch die Auflassungsvormerkung das Recht, im Schuldenfall des Grundstückverkäufers Zwangsveräußerungsansprüche hinsichtlich der Immobilie zurückzuweisen.

Wie die Auflassungsvormerkung funktioniert

Reguläre Immobilienkaufverträge vereinbaren im Hinblick auf den Kaufpreis Rückhaltungen, solange das Grundbuch keine Auflassungsvormerkung enthält. Im Prinzip entspricht das Grundbuch einem Verzeichnis, das für Immobilien und Grundstücke die Funktion eines Ausweisdokuments erfüllt. Neben Angaben zur Größe und dem Eigentümer sind etwaige Lasten im Grundbuch vermerkt. Durch Auflassungsvormerkungen sperren Immobilienkäufer das Grundbuch, indem sie ihre Besitzansprüche an der Immobilie voranmelden.

Notare fordern den Kaufpreis bis zur Grundbuchsperrung nicht ein und verhindern dadurch Mehrfachverkäufe. Obwohl Immobilienverkäufer mit mehreren Interessenten in Kaufverhandlung treten können, obliegt die Entrichtung des Kaufpreises ausschließlich dem voreingetragenen Kaufinteressenten. Dadurch schützt die Auflassungsvormerkung Immobilieninteressenten davor, Objekte trotz entrichtetem Preis niemals zu erhalten. Weder Käufer noch Verkäufer können Auflassungsvormerkungen aus dem Grundbuch löschen. Nur der Notar ist zur Löschung berechtigt, wodurch Missbrauch ausgeschlossen werden soll.