Bauträger gibt es wie Sand am Meer. Bauträger sind Unternehmer nach §14 BGB. Die meisten werden allerdings als Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) geführt. Möglich sind allerdings auch die Aktiengesellschaft und die Kommanditgesellschaft. Selbst in Form eines Einzelunternehmers ist es möglich. Die Bauträgerbranche ist stark fragmentiert und in jeder Region gibt es zahlreiche Anbieter. Überregional gehören die Zech Group, Consus und Bonava zu den führenden Bauträgern in Deutschland. Im Neubausegment werden Eigentumswohnungen und Häuser in der Regel nur noch von Bauträgern angeboten. Von Fertighausherstellern, Generalunternehmern und Generalübernehmern unterscheiden sie sich, weil sie nicht nur Wohnungen und Häuser verkaufen. Sie vermitteln auch die entsprechenden Grundstücke. Somit bietet der Bauträger nicht allein die Bauleistung, sondern auch die Übertragung des Eigentums.

Das sind die Aufgaben eines Bauträgers

Die wichtigste Aufgabe besteht in der Suche eines geeigneten Grundstücks und der dafür nötigen Standortanalyse. In dieser frühen Phase werden bereits die Weichen für den Erfolg des Projekts gestellt. Denn nur wenn der Standort zum geplanten Immobilienprojekt passt, kann es später erfolgreich verkauft werden. Die Grundstücke erhält der Bauträger von Gemeinden, Landwirten, Privatpersonen oder anderen Eigentümern, auf denen dann Ein- oder Mehrfamilienhäuser gebaut werden. Nach dem Erwerb des Grundstücks bemüht sich der Bauträger, alle erforderlichen Genehmigungen wie zum Beispiel die Baugenehmigung für den Hausbau einzuholen. Außerdem koordiniert er die Bauphase und steuert das Bauunternehmen und die Handwerksbetriebe für die einzelnen Gewerke. Gleichzeitig kümmert er sich entweder mit einem eigenen Vertriebsteam oder einem externen Vertrieb um den Verkauf der Häuser bzw. Wohnungen mitsamt Grundstück oder Grundstücksanteil an private Käufer.

Das zeichnet einen guten Bauträger aus

• Lange Liste von Referenzen bzw. Referenzobjekten, die besichtigt werden können
• Kontaktherstellung zu ehemaligen Kunden
• Aussagekräftige Unterlagen in Katalog und Webseite
• Detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung
• Transparenz bei Kosten, vor allem bei Erschließungs- und Anschlusskosten
• Baubegleitende Qualitätssicherung durch anerkannten Sachverständigen
• Gute Bonität des Bauträgers

Vorteile vom Kauf beim Bauträger

Ein guter Bauträger kann dem Erwerber sehr viel Arbeit, Stress und Verantwortung abnehmen. Denn der Bauträger besorgt das Grundstück, kümmert sich um die Baugenehmigung und übernimmt die Bauplanung sowie den tatsächlichen Hausbau. Während der Bauphase tritt er als Bauherr auf und beauftragt Handwerker oder Subunternehmer. Dabei trägt er allein das finanzielle Risiko. Für den Käufer ist es ein Rundum-Sorglos-Service. Das Eigentum am Grund und Boden sowie dem Gebäude mit all den Rechten und Pflichten geht erst auf ihn über, wenn bei der Abnahme alles vertragsgemäß ausgeführt wurde und keine Mängel bestehen.
Durch den Kauf beim Bauträger gibt es für die Immobilie einen Festpreis, der aufgrund der standardisierten Bauausführung garantiert werden kann. Für den Erwerber ist der finanzielle Aufwand dadurch überschaubar. Es muss lediglich die Baubeschreibung gründlich geprüft werden. Denn was nicht in der Baubeschreibung steht, führt in der Regel zu Zusatzkosten.

Der große Nachteil: Standard statt Individualität

Die größte Stärke ist auch die größte Schwäche. Durch die Standardisierung beim Bauen wird das Produkt finanziell planbar. Das führt jedoch dazu, dass die Immobilie wenig individuell ist. Wenn überhaupt möglich, ist die Ausführung individueller Wünsche meist mit hohen Zusatzkosten verbunden.

Der Bauträgervertrag: So ist er aufgebaut

Beim Kauf einer Immobilie von einem Bauträger wird ein Bauträgervertrag vor einem Notar geschlossen. Zum Schutz des Käufers hat der Gesetzgeber die Makler- und Bauträgerverordnung (MABV) geschaffen. Darin ist einiges zum Hausbau geregelt, was letztlich im Vertrag mit dem Bauträger niedergeschrieben ist.
Rechtsanwälte sprechen beim Bauträgervertrag von einem Vertrag sui generis. Es ist eine Mischung aus einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag. Diese Abgrenzung ist sehr wichtig. Denn bei einem reinen Kaufvertrag würde der Bauträger dem Erwerber lediglich das Grundstück schulden, bei einem reinen Werkvertrag hingegen nur die Bauleistung. Durch die Vereinigung der beiden Vertragstypen im Bauträgervertrag kann der Käufer Mängelrechte nicht nur für den Kaufgegenstand, sondern auch für die Bauleistung bei derselben Firma geltend machen. Ein weiterer Vorteil: Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein Rücktritt vom gesamten Vertrag möglich. Bei zwei getrennten Verträgen wäre dies nicht der Fall.

Der Vertrag mit dem Bauträger besteht aus verschiedenen Elementen:

Baubeschreibung
Der Vertrag verweist auf die Baubeschreibung, deren Inhalte durch die Unterschrift des Bauträgers verbindlich wird. Neuerdings muss die Baubeschreibung sehr detailliert sein und es muss genau aufgeführt werden, welche Produkte und Materialien beim Hausbau verarbeitet werden. Wichtig sind auch Lageplan, maßgenaue Baupläne, die genaue Hausanlage und ein detaillierter Kostenplan.

Sonderwünsche, Abweichungen und Ergänzungen
Nur was im Vertrag steht, zählt am Ende auch. Daher sollten mündliche Absprachen, Sonderwünsche und Abweichungen auch vertraglich fixiert werden.

Bebaubarkeit des Grundstücks
Käufer sollten darauf achten, dass eine Kopie des amtlich genehmigten Bauantrags vorliegt. Liegt keine Baugenehmigung vor, ist eine Bestätigung seitens der Behörde wichtig, dass offiziell das Bauvorhaben umgesetzt werden darf.

Fertigstellungstermin
Der Bauträger ist verpflichtet, den Fertigstellungstermin im Vertrag zu nennen. Es muss genau beschrieben werden, wie die Immobilie fertiggestellt aussehen wird. Bezugsfertig bedeutet, dass sie unter zumutbaren Bedingungen bewohnbar ist. Schlüsselfertig ist nicht klar definiert. Käufer sollten sich genau beschreiben lassen, was darunter zu verstehen ist.

Kaufpreisvereinbarung
Im Vertrag sollte eine bedingungslose Pauschalpreisbindung für Grundstück und Bauleistungen bis zur Abnahme vereinbart werden. Gezahlt wird nach Baufortschritt. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MABV) ist ein Zahlungsplan ein zwingender Bestandteil des Bauträgervertrages. Es gibt 13 verschiedene Gewerke von den Erdarbeiten bis zur vollständigen Fertigstellung, die der Bauträger abrechnen darf. Erlaubt sind allerdings maximal sieben Raten. Daher müssen einige Teilzahlungen zusammengefasst werden.

Zusätzliche Sicherheit
Im Vertrag sollte auch eine Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft von der Bank des Bauträgers enthalten sein. Im Konkursfall des Bauträgers können so noch Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung von Vermögenswerten geltend gemacht werden.

Baudokumentation
Erwerber sollten sich auch den Erhalt von Planungs- und Bauunterlagen vom Bauträger im Vertrag zusichern lassen. Denn es ist rechtlich nicht sicher, ob der Bauträger dazu auch ohne Vereinbarung verpflichtet ist.