Wenn in einem Mehrfamilienhaus mehrere Eigentumswohnungen vorhanden sind, muss zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden. Diese Unterscheidung ist vor allem dann notwendig, wenn es um die Frage geht, welcher Eigentümer für Reparaturen, Renovierungen o. ä. verantwortlich ist. Denn für die Kosten, die bezüglich eines Sondereigentums anfallen, muss der Sondereigentümer allein aufkommen, während die Kosten für Gemeinschaftseigentum gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Eigentümern gemeinschaftlich getragen werden.

Im Folgenden finden Sie daher eine Definition zum Gemeinschaftseigentum, in der wir die Frage „Was ist Gemeinschaftseigentum?“ beantworten. Anschließend beantworten wir die Frage „Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?“ und liefern Ihnen einige Beispiele.

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum gehören all die Dinge, die maßgeblich zum Bestand sowie zur Sicherheit des entsprechenden Gebäudes beitragen. Neben diesen grundlegenden Elementen eines Wohnhauses gehören auch diejenigen Einrichtungsstücke und Anlagen zum Gemeinschaftseigentum, die für einen gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer vorgesehen sind.

Sondereigentum hingegen bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer alleiniger Eigentümer seiner Wohnung (oder gegebenenfalls auch einer Garage o. ä.) ist.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

In der Praxis ist es für Wohnungseigentümer oft nicht vollständig ersichtlich, welche Teile des Gebäudes zum Gemeinschafts- und welche zum Sondereigentum gehören. Die folgenden Beispiele sollen Ihnen bei der Abgrenzung helfen.

Gebäudeteile, die für die Sicherheit oder den Bestand des Gebäudes erforderlich sind.

Gemäß §5 Abs.2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zählen all diejenigen Bestandteile, die für den Bestand des Gebäudes oder für die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind, zum Gemeineigentum.

Hierzu gehören unter anderem:

• das Fundament,
• die Fassade,
• die tragenden Innenwände,
• das Dach,
• die Außenseiten der Fenster,
• die Außenseiten der Wohnungseingangstüren sowie
• die konstruktiven Teile von Balkonen, Böden und Decken.

Räume, die für die gemeinschaftliche Nutzung aller Wohnungseigentümer vorgesehen sind

Wenn Räume von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich genutzt werden (oder zumindest für die gemeinschaftliche Nutzung vorgesehen sind), so zählen auch diese Räume zum Gemeinschaftseigentum.

Gemeinschaftlich genutzte Räume können zum Beispiel folgende sein:

• ein Fahrradkeller,
• eine Waschküche und
• ein Trockenraum.

Einrichtungen und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen

Gemäß §5 Abs.2 WEG gehören auch diejenigen Gebäudebestandteile zum Gemeineigentum, die von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich genutzt werden.
Hierzu zählen unter anderem:

• die Zentralheizung,
• Treppen und Treppenhaus,
• Flure,
• Fahrstühle (falls vorhanden) und
• die Wasser-, Strom- und Gasleitungen.

Grundsätzlich gilt, dass Gemeineigentum auch dann noch Gemeineigentum bleibt, wenn es im Bereich eines Sondereigentums liegt (Paragraph 5 Abs. 2 WEG). Dies gilt auch für Wasser-, Strom- und Gasleitungen. Diese gehören auch dann noch zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie durch die Wohnung eines einzelnen Eigentümers verlaufen.

Die Teilungserklärung bestimmt über Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Welche Räume und Anlagen zum Sondereigentum und zum Gemeinschaftseigentum gehören, wird in der sogenannten Teilungserklärung schriftlich festgehalten. Diese enthält einen Aufteilungsplan in Form einer Bauzeichnung, aus die jeweiligen Eigentumsformen erkenntlich werden. Ziel der Teilungserklärung ist es, die Eigentumsrechte aller Wohnungseigentümer unmissverständlich zuzuordnen.

Durch eine Eintragung ins Grundbuch wird diese Teilungserklärung verbindlich.
In eine Teilungserklärung können auch Bestimmungen aufgenommen werden, die von den ursprünglichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) abweichen, solange die jeweiligen Gesetze eine Änderung zulassen.

So kann beispielsweise ein Sondereigentum in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum erklärt werden. Andersherum kann ein Gemeinschaftseigentum jedoch nicht ohne Weiteres in Sondereigentum umgewandelt werden.

Wenn die Wohnungseigentümer Änderungen an der Teilungserklärung vornehmen möchten, bedarf dies der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und einer erneuten Eintragung ins Grundbuch.